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固安孔雀城航天首府:居民高杠杆率的内生型

2020-08-06

 2015年-2019年,全国住户部门贷款余额由27万亿元升至55.3万亿元,四年间实现翻倍,年均住户部门贷款余额增量都在7万亿元以上,且有加速增长的趋势。并且,住户部门贷款余额所占的比重由29升至36,净增长7个百分点,意即更多的银行信贷资金授信给居民,主要还是流向房地产市场;住户部门杠杆率更由40快速提升至56高位,净增长16个百分点。

固安孔雀城航天首府:居民高杠杆率的内生型

  我们认为住户部门杠杆率已然升至阶段性高位,进一步加杠杆的空间明显受限。更为重要的是,一旦住户部门杠杆率达到市场可以承受的上限,市场下行压力必将显著加剧端情况下甚至将诱发系统性金融风险。因此,居民加杠杆购房并非市场常态,未来大概率将转向稳杠杆乃至阶段性去杠杆。


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  在居民加杠杆长期受限的作用下,杠杆率相高的内生型三四线城市更易受负面冲击,或将出现市场购买力透支、潜在购房需求增长乏力等一系列问题。部分弱三四线城市市场需求或将滑坡,楼市显著缩量,而在供地整体过剩的情况下,高库存风险或将逐渐浮出水面。


  一、筛选指标:远离核心城市2小时通勤圈、住户部门杠杆率超60


  “居民高杠杆率内生型三线城市”有以下两层涵义:


  一,内生型三线城市。区别于高度依赖核心城市涓流效应的外溢型城市,内生型城市的特点是市场相对封闭,主要由本地自住以及改善性需求驱动。一般而言,一旦进入核心城市2小时通勤圈,难免将受到核心城市辐射,或多或少将导入核心城市外溢购房需求。此外,人口是市场需求的基石,只有具备一定的人口规模,譬如常住人口不低于300万人,市场需求才更有保障。


  二,居民高杠杆率。居民杠杆率是住户部门贷款余额与城市生产总值的比值,由于房贷是居民信贷的主要组成部分,因此居民杠杆率一定程度上可以反映居民撬动杠杆购房的意愿高低。同时,由于杠杆率风险红线的存在,目前的杠杆率水平越高,也意味着未来加杠杆空间越小。2019年末,全国住户部门杠杆率约为56,结合国际上65的居民杠杆率红线,我们认为,住户部门杠杆率高于60的城市应当被视作高杠杆率城市,应予以关注。除此之外,住户部门存贷比也是重要的参照指标,一般来说,存贷比越高便表明居民举债偿债能力、再购房能力越强。


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